Как выбрать участок для строительства дома

Вы хотите построить дом, где будет проживать ваша семья, но пока не определились с тем, где будет расположен участок? Как же правильно выбрать землю для возведения частного дома, чтобы не ошибиться и не переплачивать за исправление недостатков? Есть несколько важных пунктов, которые стоит изучить при выборе участка для строительства дома.

Месторасположение

Конечно же, это один из самых важных пунктов, потому что даже проживая за городом мы всегда, так или иначе, привязаны к какому-то мегаполису. В городе может быть работа, школы и садики, медицинские заведения и торговые центры. Даже при наличии машины стоит уточнить для себя, как далеко вы готовы жить за городом.

При выборе земли под строительство дома можно изучить генеральный план местности. Его преимущества в том, что на карте отмечены объекты, которые уже построены, а также те объекты, которые администрация района планирует возвести. На сайте местной администрации можно найти документы, связанные с местностью и строительством значимых объектов.

Инфраструктура

Если примерный радиус поиска участка для строительства дома уже определен, самое время внимательно изучить наличие инфраструктуры. В первую очередь речь идет о хорошей транспортной развязке. К участку или к коттеджному городку должны вести хорошие дорогие, которые должны облегчить подъезд к участку не только для частных автомобилей, но и для строительной техники.

Какие могут быть дороги:

• Асфальтированные. Чаще всего их можно встретить в коттеджных поселках недалеко от крупных городов.

• Грунтовые. Такая дорога может доставить много проблем, особенно после дождя, когда ее размывает и образуются лужи. Для строительной техники это самый плохой вариант – если она завязнет при сильных осадках, сроки строительства могут сильно измениться.

• Бетонные. Дорога укладывается бетонными плитами одного размера. Если она уложена качественно – это не плохой вариант. Но на практике такая дорога может быть некомфортной для проезда легковых автомобилей.

• Отсыпные. На грунтовую дорогу насыпается слой щебня. Такие дороги в целом приемлемы, в некоторых случаях в дальнейшем они могут быть заасфальтированы.

Хорошо, если земельный участок для строительства дома расположен в непосредственной близости от города или другого населенного пункта, где есть возможность купить продукты питания или вызвать врача. Если этого нет, тогда стоит подумать, как действовать в случае чрезвычайной ситуации.

Назначение земли

Очень важно уточнить вид разрешенного использования земли. Все участки предназначены для определенного использования, и не на всех можно строить загородные дома.

Разберем основные виды:

• Индивидуальное жилищное строительство или сокращенно ИЖС. На таких участках можно возводить частные дома. Более того, если собственник в документах для строительства дома на собственном участке видит именно ИЖС, это также значит, что он не может строить на нем, например, ферму. Эти данные можно увидеть в выписке из ЕГРН.

• Личное подсобное хозяйство или сокращенно ЛПХ. Обычно такие участки находятся на территории населенных пунктов. Здесь также можно строить загородный дом и есть возможность прописаться. Дополнительно собственник такой земли имеет право содержать домашнюю птицу и мелкий рогатый скот (овцы, козы и т.п.). Если же ЛПХ расположено в поле, то есть за границами населенных пунктов, то законодательство запрещает там возводить дома для постоянного проживания.

• Садовое некоммерческое товарищество или сокращенно СНТ. Покупка участка для строительства дома данного вида подразумевает, что СНТ, как и ЛПХ, находится в границах населенного пункта.

Что делать, если в документах указаны не вышеназванные виды, а, например, сельхозугодия? Ранее данный вид не предусматривал строительства там жилых домов, но на сегодняшний день в некоторых случаях допускается изменение вида разрешенного использования. Этот возможно, если на сельхозугодиях было образовано СНТ. Но и тут есть важный момент. Идеальным вариантом будет участок ИЖС для строительства дома, в то время как в СНТ могут возникнуть сложности с пропиской.

В любом случае, покупатель имеет право запросить выписку из реестра недвижимости, чтобы самому проверить категорию земли. Приобретение участка на территории лесного фонда и строительство на нем дома – запрещено. Любые постройки могут быть снесены по решению суда. Такой вид назначения как «Личное подсобное хозяйство», а также все, связанное с дачным участком разрешает возведение только небольшого летнего дома. Капитальное строительство и прописка в таких домах не допускаются.

Обременения и ограничения

Согласитесь, не хочется купить участок для строительства дома и уже после покупки выяснить, что на него наложены разного вида обременения и ограничения. Например, может оказаться, что земля арендована, или приобретена в ипотеку, которая еще не выплачена. Еще хуже, если на земельный участок наложен арест или на нее установлен сервитут – ограниченное право владения чужой собственностью. Это может означать, например, что через ваш участок могут проложить водопроводные трубы без вашего разрешения, или провести линии электропередач.

Чтобы проверить участки для строительства жилого дома, ранее достаточно было воспользоваться сайтом «Госуслуги» или посетить Многофункциональный центр и запросить данные как третье лицо. Но теперь это можно сделать только с разрешения самого собственника или воспользовавшись услугами нотариуса. В любом случае, не лишним будет указать в договоре купли-продажи, что продавец дает гарантию на то, что земля свободна от ограничений и, в случае возможного нарушения, именно продавец будет нести финансовую ответственность.

Рельеф участка

Какие участки подходят для строительства домов с точки зрения ландшафта? В целом, на любом участке с любым рельефом можно возвести дом. Но чем будет сложнее перепад высот, тем сложнее будет проект. Участок должен быть чистым, чтобы вам не пришлось тратить дополнительные финансы на очистку от мусора или остатков предыдущего строения.

Важным элементом является расположение участка относительно реки и вид почвы. Если участки под застройку находятся в заболоченной области, это может привести к тому, что дом со временем может «просесть», если не усилить его фундамент, что также приведет к увеличению расходов. Наличие рядом реки — это не только красиво, но и риск весеннего разлива. Узнать об этом можно у местных жителей.

Что касается геометрии участка, то лучше выбирать такую территорию, где четкие границы и геометрия максимально приближается к прямоугольнику. Это позволит разместить дом на участке наиболее выгодно. Узкие, вытянутые участки или земли с неправильной формой нередко усложняют задачу по обустройству ландшафта.

Лучше всего выбирать участки для строительства жилого дома с ровным рельефом. Но если вы планируете построить дом с участком в форме террас, тогда можно рассматривать и уклон земли в более чем 10%.

Почва

Все данные по грунтам на участке, а также о наличии и глубине залегания грунтовых вод, содержатся в геологическом изыскании. Это ряд мероприятий, которые позволяют выяснить такие важные для строительства данные:

• Тип грунта

• Его несущая способность

• Грунтовые воды

От этого будет зависеть, нужно ли проводить дополнительные работы по осушению участка и укреплению фундамента дома. При хорошей несущей способности (примерно 10 тонн на 1 квадратный метр) можно возводить дом без глубокого фундамента, чтобы сократить стоимость его строительства.

Земельный участок для строительства дома лучше выбрать с песчаным или глинистым типом грунта. Если на территории планируется осуществлять садовую деятельность, то стоит подобрать местность с плодородной почвой, либо осуществить искусственную засыпку участка черноземом.

Коммуникации

Несмотря на то, что все больше людей стремятся к возведению эко-домов с автономным обеспечением, сделать его полностью независимым от общих магистралей пока не так просто. Поэтому важно до покупки земли узнать, какие коммуникации подведены к участку или к коттеджному поселку. Основными являются – газопровод, электричество и водопровод.

Конечно, участок для строительства дома без коммуникаций будет стоить дешевле, но в таком случае важно узнать, существуют ли технические условия для того, чтобы дом в будущем был подключен к коммуникациям. В некоторых случаях нужно быть готовым к тому, что придется заказать экспертизу на соответствие участка регламентированным государственным стандартам, касающимися коммуникаций.

Кроме этого, работы по подведению инженерных сетей к участку будут стоить значительных денег, поэтому стоит взвесить все за и против покупки участка без коммуникаций. В то же время, подведенные магистрали еще не значат, что дом будет к ним подключен. Это также нужно узнать заранее. Минимальным должно быть подключение участка для строительства дома к электросетям. Снабжение водой может быть обеспечено бурением скважины, а канализация обустраивается с помощью септика.

Соседи

В зависимости от того, где вы решите купить участок, лучше всего будет заранее узнать о соседях. Если вы планируете стоить дом в коттеджном поселке, то стоит уделить внимание такому вопросу, как репутация управляющей компании, ее обязанности и ответственность. Договор с управляющей компанией должен содержать такие пункты как предоставляемые услуги и их стоимость. Сюда входит вывоз мусора, охрана, уборка улиц и т.д.

При покупке участка для строительства дома в садовом или дачном товариществе точно также лучше заранее узнать о взносах, размерах платежей за вывоз мусора и обустройство территории.

Когда выбирать участок

В любое время, кроме зимнего сезона. Это связано с тем, что зимой под снегом могут быть скрыты многие детали, в том числе, сложно будет выяснить, какой рельеф у участка, какие дороги к нему подходят. В то время как в теплый сезон можно увидеть и подтопление, и состояние дорог.

Подведем итоги:

1.       Выберите район, в котором вы хотели бы жить.

2.       Изучите предложения на рынке недвижимости.

3.       Определитесь, где именно вы хотите купить участок и изучите генеральный план. Обратите внимание на наличие опасных или шумных объектов рядом с участком – предприятия, базы отдыха и т.д.

4.       По кадастровому номеру выясните площадь и форму участка, вид разрешенного использования земли. Самый лучший вариант - участок ИЖС для строительства дома с указанными границами.

5.       Обратите внимание на кадастровую стоимость земли. 0,4% с этой стоимости станет имущественным налогом.

6.       На сайте местной администрации изучите документы по будущим строительным объектам и не принадлежит ли земля под участок к зоне с особыми условиями использования территории.

7.       На месте внимательно изучите все особенности подъезда и территории, рельеф участка и подведенные коммуникации.

8.       Договоритесь о встрече с управляющим коттеджным или дачным поселком, обсудите все детали, касающиеся участка для строительства дома.

9.       Запросите у продавца паспорт собственника земельного участка и выписку из ЕГРН.

Выбор участка земли не менее важен, чем сам дом, который будет построен на нем. Чем лучше территория и ландшафт, чем красивее окрестности, тем приятнее будет проживание в таком месте. Участки в экологических чистых районах недалеко от развитой инфраструктуру всегда будут в цене. Главное – внимательно отнестись к выбору места и проверке всех документов.